Juridique

Indice des fermages en hausse de 5,23 %

L’indice des fermages pour la période allant du 1^er octobre 2024 au 30 septembre 2025 est fixé à 122,55 (base 100 en 2009) soit une hausse de 5,23 %. Zoom pour la Seine-et-Marne.

Publié le 27 novembre 2024

L'indice national des fermages s’établit pour 2024-2025 à 122,55 (base 100 en 2009).Cet indice s'applique dans tout le département de Seine-et-Marne, depuis le 1^er octobre 2024.

La variation de cet indice est de + 5,23 % par rapport à l’année 2023 (voir exemple dans l’encadré ci-dessous).

Cultures générales : taux de fermage

Pour l'application des prix minima et maxima représentant la valeur locative normale des biens loués à ferme, le département est partagé en quatre zones d'après les régions naturelles.

De plus, les biens ruraux loués à ferme sont classés par ordre de valeur dans chaque zone en :

catégorie A = de bonne qualité ;
catégorie B = de qualité moyenne ;
catégorie C = de qualité inférieure.

Le classement dans la catégorie de terre est laissé à l’appréciation des deux parties contractant le bail.

Pour les baux à conclure ou à renouveler depuis le 1^er octobre 2024, les maxima et les minima représentant les valeurs locatives normales à l’hectare de terres nues louées à ferme sont fixés en monnaie aux valeurs (en euros/hectare) indiquées dans ce tableau :

Conformément à l'article L 416-5 du Code rural, le prix du bail de carrière est celui du bail de neuf ans. S’il s’agit d’un bail à ferme, les parties sont autorisées à majorer le prix dans des proportions qui ne peuvent être supérieures à un coefficient égal à 1 % par année de validité du bail.

Ces montants peuvent être augmentés pour les fermes « hors classe » de 13,46 euros par hectare. Seules peuvent être considérées comme « hors classe » les exploitations agricoles comprenant un ensemble de terres et bâtiments présentant des qualités exceptionnelles de fertilité, situation et aménagements fonciers par rapport aux autres fermes de la zone considérée.

Cultures spécialisées et vignes : taux de fermage

La valeur locative des bâtiments d’exploitations spécialisées est fixée en monnaie en conformité avec la législation de droit commun. La valeur locative des bâtiments d’exploitation et d’aménagement est fixée à dire d’expert.

La valeur locative des terres de cultures spécialisées louées au terme d’un bail soit initial, soit renouvelé, comportant une clause de reprise soit triennale, soit sexennale, fait l’objet d’un abattement unique de 10 % du prix du bail.

Depuis le 1^er octobre 2024, les maxima et les minima représentant les valeurs locatives normales à l’hectare de terres non logées sont fixés en monnaie aux valeurs actualisées (en euros/hectare) indiquées dans ce tableau :

Les cours du raisin retenus pour le calcul des fermages des vignes d’appellation « Champagne » dans le département de Seine-et-Marne pendant la campagne 2024-2025 sont fixés comme suit : kilogramme de raisin pour la vendange 2023 crus à 80 % = 6,62 euros/kg.

Cas d'un bail à nu

Exemple chiffré du calcul du prix des fermages en 2024 pour un bail portant sur 100 hectares de terres nues.

En 2021, le loyer annuel réactualisé est de 12 000 x (+ 1,09 %) = 12 130,80 euros.
En 2022, le loyer annuel est de 12 130,80 x (+ 3,55 %) = 12 561,44 euros.
En 2023, le loyer annuel est de 12 561,44 x (+ 5,63 %) = 13 268,65 euros
En 2024, le loyer annuel est de 13 268,65 x (+ 5,23 %) = 14 015,68 euros.

Loyer des bâtiments

Bien que calculés distinctement, le loyer des bâtiments d’habitation et d’exploitation sont des éléments du prix du bail rural. Un arrêté préfectoral fixe les prix maxima et minima à prendre en compte pour le calcul du loyer des bâtiments d'habitation en fonction de leur catégorie.

Le loyer des bâtiments d'exploitation est calculé à partir de la surface intérieure du sol desdits bâtiments, exprimée en m² et affectée selon leur nature de coefficients de pondération fixés ainsi qu'il suit :

coefficient 1,25 : bâtiments spéciaux utilisés et répondant aux besoins d'une agriculture moderne (ex. : stabulation libre, porcherie moderne…), hangars fermés en « dur » sur les quatre faces, avec grande(s) porte(s), faux plafonds et toit suffisamment débordant ou avec toit muni de gouttières, belles granges avec murs en « dur » et portes surmontées d'une gouttière ou d'un pignon et aux dimensions minima suivantes : profondeur de 9 m, hauteur sous traits de 6 m ;
coefficient 1 : hangar bardé 3 côtés, granges ordinaires avec des ouvertures et aux dimensions minima suivantes : profondeur de 7 m, hauteur sous trait de 4 m, mais inférieures à celles affectées du coefficient 1,25, remises à matériel closes sur 3 ou 4 faces et de dimensions inférieures à la grange ordinaire, garages clos, quais, ateliers avec sols bétonnés ou pavés ;
coefficient 0,85 : hangar parapluie bardé sur deux faces, petites granges ne correspondant pas aux normes ci-dessus définies ;
coefficient 0,80 : hangar parapluie bardé une face,
coefficient 0,75 : hangar parapluie non bardé,
coefficient 0,60 : bergeries, étables, écuries sommairement converties et transformées notamment par agrandissement des ouvertures (3 m minimum) avec éventuellement suppression des greniers,
coefficient 0,30 : bergeries, écuries, étables non transformées mais utilisables,
coefficient 0,10 : petits locaux utilisables (ex. : poulaillers, clapiers, loges à porcs…).

Les parties prenantes lors de la conclusion du bail auront la possibilité d'écarter de la location, les bâtiments affectés des coefficients 0,10 et 0,30. Le prix au m² est fixé à 2,71 euros pour la campagne 2024/2025. Toutefois, le montant du fermage des bâtiments d'exploitation ne peut dépasser 20,35 euros par hectare exploité. Attention, pour les terres logées, les bâtiments d'habitation et d'exploitation doivent être compris dans le même bail que les terres et herbages. Le calcul du loyer doit figurer au bail. Enfin, concernant la valeur locative des bâtiments d’habitation des exploitations spécialisées, elle est fixée en monnaie en conformité avec la législation de droit commun. La valeur locative des bâtiments d’exploitation et d’aménagement est fixée à dire d’expert.